Net Zero Energy Building (NZEB) merupakan salah satu konsep inovatif untuk bangunan berkelanjutan karena kemampuannya untuk menghemat energi dan mengurangi emisi karbon secara bersamaan (Lu et al., 2015). Konsep dari Zero Energy Building sendiri berdasar pada prinsip di mana bangunan dapat memenuhi kebutuhan energinya dari sumber yang murah, tersedia secara lokal, tidak berpolusi, dan terbarukan (Utami et al., 2021). Hal ini karena rancangan net zero sangat berkaitan dengan pengoptimalan desain bangunan sehingga dapat meminimalisir penggunaan energi serendah mungkin sehingga kelebihan energi terbarukan dapat dikembalikan ke jaringan listrik bangunan. Untuk mencapai tujuan NZEB, sistem bangunan dan strategi desain harus diintegrasikan berdasarkan kondisi iklim setempat. Hasil penelitian dari Feng et al (2019) menunjukkan bahwa sebagian besar kasus NZEB menghasilkan intensitas konsumsi energi tahunan kurang dari 100 kWh per luas lantai dan beberapa bangunan bahkan menghasilkan lebih banyak energi daripada yang dikonsumsi. Dari hasil penelitian Kristjansdottir et al  (2018), bangunan NZEB di Norwegia juga menghasilkan emisi lebih rendah daripada bangunan biasa, yakni 5 kg CO2e/m2 per tahun. Mora et al (2019) mengemukakan bahwa dengan menggunakan beberapa teknik konsumsi rendah energi dalam bangunan NZEB maka konsumsi energi dalam bangunan dapat dikurangi hingga sebesar 35%.

GKB UM digunakan sebagai fasilitas untuk menunjang kegiatan belajar dan mengajar oleh seluruh civitas akademika Universitas Negeri Malang. Selama pandemi, kegiatan belajar dan mengajar di Universitas Negeri Malang dilaksanakan secara daring, sehingga Gedung Kuliah Bersama Universitas Negeri Malang (GKB UM) baru efektif digunakan pada tahun 2021 dengan kondisi perkuliahan yang kembali normal. Kembalinya aktivitas belajar mengajar serta kegiatan dalam kampus akan memengaruhi penggunaan energi pada bangunan dan secara langsung berpengaruh pada penggunaan AC pada setiap ruangan, penggunaan lampu sebagai alat penerangan, lift untuk akses tiap lantai, dan juga perangkat penunjang lainnya. Oleh sebab itu, diperlukan penilaian lebih lanjut mengenai seberapa banyak energi yang digunakan oleh GKB UM saat pandemi di mana penggunaan energi belum maksimal dan setelah pandemi ketika kegiatan belajar dan mengajar telah dilaksanakan secara tatap muka. Hal ini dilakukan untuk dapat memproyeksikan penggunaan energi di masa depan sehingga strategi-strategi penghematan energi yang tepat dapat ditentukan, serta mengetahui apakah Gedung Kuliah Bersama Universitas Negeri Malang memiliki potensial atau sudah layak untuk disebut bangunan Net Zero Ready. Pada dasarnya hal ini dilakukan sebagai salah satu upaya dari Universitas Negeri Malang untuk secara aktif terlibat dalam aksi lingkungan sebagai kampus hijau yang unggul dan berwawasan lingkungan. Sekaligus sebagai upaya untuk mendukung Sustainable Development Goals (SDGs) oleh PBB yakni poin nomor tujuh energi bersih dan terjangkau, nomor delapan pekerjaan layak dan pertumbuhan ekonomi, nomor sebelas yaitu kota dan komunitas yang berkelanjutan, nomor tigabelas yakni penanganan perubahan iklim, dan terakhir nomor tujuh belas yaitu kemitraan untuk mencapai tujuan. . Oleh sebab itu, melalui penelitian dengan judul “Analisis Penggunaan Energi Gedung Kuliah Bersama (GKB) Universitas Negeri Malang Menggunakan EDGE Building App Menuju Net Zero Energy Building”, penilaian akan dampak lingkungan dan ekonomi serta jumlah penghematan energi dari Gedung Kuliah Bersama Universitas Negeri Malang dapat dihitung, sehingga dapat menghemat biaya operasional gedung, serta mengurangi penggunaan energi tahunan Universitas Negeri Malang.

Rendahnya penerapan green building di Indonesia menyebabkan level investasi sektor properti dengan konsep berkelanjutan juga rendah, karena pertimbangan para pengembang terkait resiko, keuntungan, dan aturan yang berlaku (Fachrudin, 2016). Harga properti menjadi faktor lain dalam permasalahan biaya investasi untuk menerapkan konsep green building (Kim, dkk., 2020). Berbeda dengan pernyataan Fachrudin (2016) dan Kim (2020), jika ditinjau untuk jangka panjang, Return of Investment dari penerapan green building merupakan sebuah peluang dan keuntungan yang positif (Biyanto, 2014; Pernille H, dkk., 2021). Aspek ekonomi ini berperan penting dalam pengadaan bangunan komersial, khususnya apartemen (Rana, dkk., 2021). Apartemen yang merupakan properti residensial dalam bangunan vertikal dapat menjadi solusi permasalahan yang diungkapkan pada studi Chakravarthy (2022). Dengan catatan, bangunan harus diberikan nilai tambah berupa implementasi green building.

Beberapa studi menyebutkan bahwa, praktik green building sudah dilaksanakan di berbagai sektor, dan mengacu pada Greenship yang diterbitkan secara resmi. Studi tersebut meliputi bangunan pendidikan (Erizal, dkk., 2019; Hapsari, 2018; Ratnaningsih, dkk., 2019), perkantoran (Darmastuti, dkk., 2019) , bangunan publik (Arndarnijariah, 2021; Fadillah & Pontan, 2020; Natalia, 2019), dan bangunan hunian (Abdurrahman, dkk., 2020; Fatmayati, dkk., 2021). Akan tetapi, penelitian tersebut hanya memberikan greenship rating (capaian greenship) mulai dari perunggu hingga platinum. Capaian yang diperoleh bukan merupakan hasil penilaian Greenship Professional (GP) dari GBCI, melainkan hanya sebatas asumsi dengan berbagai pendekatan. Untuk studi terkait yang mengacu pada Permen PUPR Nomor 21 Tahun 2021 juga tampak masih kurang berkembang, seperti pada penelitian (Hariyanti dkk., 2022; Hidayah & Husin, 2022). Maka dari itu, studi penerapan bangunan gedung hijau yang mengacu pada Permen PUPR Nomor 21 Tahun 2021 dapat dikaji dan dikembangkan lagi.

Berdasarkan informasi Green Building Council Indonesia (2020), Venetian Tower dan Caspian Tower Grand Sungkono Lagoon, serta Olive Tower Grand Dharmahusada Lagoon merupakan bangunan yang memiliki sertifikat greenship untuk bangunan apartemen di Surabaya. Tidak terdapat data lain dari penerapan green building berdasarkan Permen PUPR Nomor 21 Tahun 2021. Sedangkan, maraknya pembangunan apartemen di Surabaya ditunjukkan melalui data Perkembangan Properti Komersial BI (2021) yang menyebutkan bahwa permintaan properti apartemen di Surabaya kembali mengalami kenaikan sebesar 24% dibanding akhir tahun 2020. Data juga menunjukkan angka positif pada indeks harga properti komersial pada 5 tahun terakhir sebesar 6,73% untuk wilayah Surabaya. Berdasarkan indeks tersebut, proyeksi keuntungan yang diperoleh dari investasi di sektor properti juga akan mengalami kenaikan. Data tersebut dapat dijadikan pertimbangan atas pentingnya realisasi green building sebagai upaya pencegahan dampak negatif sektor konstruksi, terutama dalam kategori properti.

Untuk itu, diperlukan studi untuk mengetahui pengaruh aplikasi green building terhadap variabel investasi, agar paradigma yang terjadi di kalangan pengembang dan pelaku jasa konstruksi tidak menjadi penghambat penerapan konsep green building pada properti residensial berupa apartemen. Khususnya di wilayah Surabaya yang berpotensi masih akan mengalami perkembangan pembangunan di sektor properti. Dengan harapan dapat memberikan sudut pandang terkait ada tidaknya faktor yang sangat berpengaruh dalam menentukan investasi pada properti apartemen berkonsep green building. Selain itu, penelitian ini juga bertujuan mengisi kesenjangan penelitian terkait hambatan penerapan green building dari segi biaya investasi (Firdaus, 2018), dan peluang serta keuntungannya (Biyanto, 2014; Ojo-Fafore, dkk., 2019; Onuoha, dkk., 2018; Pernille H, dkk., 2021)